על מי האחריות לגבי ליקויי בניה

אנשים הרוכשים דירה מיזם ובדירה מתגלים ליקויי בנייה נתקלים לא אחת בתופעה לפיה כאשר הם מתלוננים על ליקויי בניה היזם זורק את האחריות על הקבלן המבצע בטענה שהוא זה אשר בנה בפועל את הדירה, ומנגד הקבלן המבצע זורק את האחריות על היזם בטענה שאין בין הקבלן המבצע לדייר כל יריבות חוזית.

על מי האחריות?

התשובה לכך היא שהאחריות רובצת לפתחם של שני הצדדים. הן היזם והן הקבלן המבצע אחראים צוותא חדא לתקן את הפגמים שהתגלו בדירת הרוכש.

כפי שנקבע לא אחת בפסיקה האחריות של היזם נובעת, בין השאר, מכוח חוק המכר דירות, והיא חבות קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה. לשון אחר, בחוק המכר דירות נקבעה אחריות מוחלטת של המוכר, קרי: היזם, כלפי הקונה, וזאת מעבר לחובות אחרות שלו כלפי הקונה על בסיס דיני חוזים ודיני נזיקין.

גם התנערות הקבלן מטענות הקונה בטענות של חוסר יריבות וטענות שאת החוזה הוא כרת עם היזם ולכן אין לו שום אחריות או קשר עם הקונה, לא תעזור לו. נקבע בפסיקה שלקבלן חובת אחריות בנזיקין כלפי הקונה גם אם אין ביניהם קשר חוזי ישיר.

עניין זה עלה לא אחת בפסיקה ולשם הדוגמא אציין פסיקת בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט דלוג'ין) אשר קבע בתיק בו ייצגתי את הקונים. בתיק זה הייתה גם התחייבות של הקונים לפנות אך ורק לקבלן המבצע, והיזם טען שעצם הגשת התביעה, חרף התחייבות הקונים בכתב שלא לתבוע אותו אלא רק את הקבלן המבצע מהווה משום הפרת חוזה. להלן התייחסות השופט לטענות היזם-

לעניין חבות היזם –

תא (תל-אביב-יפו) 175436-09 - אורן בוקי ואח' נ' ארא חב' לעבודות הנדסה ובנין בעמ ואח', תק-של 2012(1), 49294(11/03/2012)

"כאמור, בין ארא לתובעים נחתם הסכם מכר בקשר לדירה נשוא התובענה. ארא טוענת (ס' 4 ו-13 לסיכומיה), כי התובעים הפרו את ההסכם, שעה שהגישו את התביעה כנגדה וזאת על רקע העובדה שליקויי הבנייה נובעים מביצוע רשלני בלבד ולא מתכנון לקוי וכן על רקע כתב ההתחייבות שעליו חתמו התובעים (נספח ג' לתביעה), שלפיו רק הקבלן המבצע אחראי מולם לליקויי בנייה, רק אליו יפנו התובעים ורק כנגדו תוגש תביעה.

טענה זו דינה להידחות ומוטב היה שלא תועלה כלל. לא יכולה להיות מחלוקת כי חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק המכר דירות") חל על היחסים שבין התובעים ולבין ארא, באשר ארא נכללת בהגדרת "מוכר" בחוק הנ"ל. אחריות המוכר לליקויי הבנייה לפי החוק, הנה בבחינת הוראה קוגנטית, שלא ניתן להתנות עליה בהסכם, אלא לטובת הקונה (ראו סעיף 7א' לחוק הנ"ל ודבריו של פרופ' זמיר בספרו "חוק המכר (דירות)", תשל"ג- 1973 ירושלים, תשס"ב -2002 בעמ' 172 כפי שצוטטו בת.א. (י-ם) 1651/97 חי אלי נ' פסגת חנה (נכסים דירות והשקעות) בע"מ, פורסם באתרים משפטיים, שם נקבע: "תחולתו הקוגנטית של החוק על המוכר אינה נגרעת גם אם החברה הקבלנית, שבאמצעותה ביצע המוכר את הבנייה, קיבלה על עצמה אחריות ישירה להתאמת הדירה כלפי הקונה".

משמעות הדבר, כי ההוראה בהסכם המכר של התובעים וזו שבכתב ההתחייבות, לפיה רק יסעור אחראית כלפי התובעים לליקויים וכי בהתאם לכך יכולים הם להגיש תביעה רק כנגדה, אין לה כל תוקף (ראו פרשת פסגת חנה הנ"ל). לפיכך, הגשת התביעה כנגד ארא, לא עלתה כדי הפרת ההסכם על ידי התובעים. להפך, אם כבר, ארא, היא זו אשר התנהלה בצורה לא ראויה, שעה שהעלתה טענה שבבירור אין לה יסוד ואשר חזקה על יועציה המשפטיים שייצגו אותה בתיק דנא כי היו מודעים לה, בפרט עת הסבתי תשומת לבו של עו"ד בראל לכך באחת הישיבות. חרף זאת, וכאמור, הטענה הועלתה גם בסיכומים."

ולעניין חבות הקבלן המבצע -

"כידוע, קיומו של חוזה מכר ואחריות לפי חוק המכר דירות, אינם שוללים קיומה במקביל של חובת זהירות מושגית מכוח עוולת הרשלנות (ר' למשל ע"א 8265/96 רמט בע"מ נ' בריברום פ"ד נז(1) 486 בע' 494: "יהא דבר זה אשר יהא, אחריות הנתבעת כלפי תובעים אלה אינה נובעת רק מיחסים חוזיים אלא משום חובתה כבונת הדירות להקים בנין בטוח לשימוש ולמגורים. חובה זו אינה מוגבלת ליחסים חוזיים אלא "קיימת כלפי כולי עלמא". ראו גם ע"א 451/66 שרה וישעיהו קורנפלד נ' מרדכי שמואלוב, פ"ד כא(1) 310 בע' 324: "חובתו של קבלן הבניין לדאוג, במידת הזהירות והמומחיות הנאותה, לבטיחות הבניין הנבנה על-ידיו, ואחריותו עקב הצגת הבניין הגמור כבטוח לשימוש ולמגורים, אינה מוגבלת ליחסים חוזיים, אלא קיימת עקרונית כלפי כולי עלמא".