זכות קניין

זכות קניין הינה זכות בנכס עצמו (זכות חפצא - IN REM ) להבדיל מזכות אישית

( זכות גברא - IN PERSONAM) שהינה זכות כלפי אדם או גוף ספציפי.

כאשר נקבע שלאדם יש זכות קניין הרי זכות זו יפה כלפי כוליי עלמא ולא רק בין הצדדים המתכתשים.

ראו פסק דין של בית משפט עליון –

עא 6291/95 - בן יקר גת חברה להנדסה נ' הועדה המיוחדת, פד נא(2), 825(25/06/1997)

"אמנם "ההגדרה המקובלת לזכות קניין - - - היא זכות רכושית המוגנת ,in rem דהיינו, שלא כלפי חייב מוגדר, אלא כנגד הציבור. לשון אחרת, הזכות מוגנת כלפי מספר בלתי מוגדר של חייבים" (י' ויסמן, ""זכות קניין" בפסיקה:

התיאוריה בשירות הפרקטיקה", עיוני משפט ט"ו, עמ' 53), וכפי שאמר השופט זילברג בפסק דינו הידוע: -

"זכות גברא - או זכות אישית, פרסונאלית - מקורה נעוץ ביחסים שנוצרו, על פי חוזה או על פי דין, בין אותו תובע לבין אותו נתבע מסויים והיא פועלת כלפיו, וכלפיו בלבד; זכות חפצא - או זכות חפצית, ריאלית - שוכנת כביכול בתוך החפץ גופו, וממילא היא פועלת כלפי כל מי שבא לדחוק את רגלי הזכות, ואין איש יכול לומר לתובע: לאו בעל דברים דידי את!" (ע"א 51/208 ארוין הקר ואח' נגד שינה ברש ואח', פ"ד ח (566 (1, בעמ' 571).

(עיין גם: א' איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שני (הוצ' בורסי, 1995 התשנ"ו) עמ' 23 - 27; ש' גינוסר "הזכויות הרכושיות - סווג חדש ונפקות" משפטים ט', עמ' 5; ש' לרנר, שכירות נכסים (הוצ' חושן למשפט, ת"א, התש"ן), עמ' 25 ."

זכות האדם להגנה על קניינו נקבעה כזכות יסוד בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו שם נקבע –

סעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו

"אין פוגעים בקנינו של אדם"

בחוק המקרקעין נקבעו מספר סוגי בעלות (קניין) על קרקע כגון: בעלות, שכירות (לרבות חכירה וחכירה לדורות), זיקת הנאה, משכנתא וזכות קדימה.

לא ניתן לקבל זכות קניין במקרקעין ללא רישום המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין-

סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

"7. גמר העיסקה

(א) עיסקה במקרקעין טעונה רישום; העיסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העיסקה לרישום כשעת הרישום."

לא בוצע הרישום רואים את ההסכם לביצוע עסקה במקרקעין כהתחייבות לעשות עסקה בעתיד, קרי: עד שלא בוצע הרישום בלשכת רישום מקרקעין לבעל הזכות יש לו זכות אובליגטורית ולא זכות קניין, על כל המשתמע מכך. ראו סעיף 7ב' לחוק-

סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

"(ב) עיסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה."

אם בוצעה העסקה והנכס נרשם בלשכת רישום המקרקעין לנהנה יש זכויות בעלות כלפי כל בר בי רב, ובתנאים מסויימים העסקה תקפה גם אם נפל בה פגם ובתנאי שהעסקה נעשתה בתום לב ובתמורה. ראו סעיף 10 לחוק-

סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."

*סעיפים אלו נדונו רבות בפסיקה, בין היתר, במסגרת תיקי המשרד.