התוקף המחייב של תקנים בבנייה

במהלך בדיקת דירה על ידי מומחה שמונה על ידי בית המשפט הפטיר המומחה כי כאשר הוא בודק את הדירה התקנים הישראליים הקשורים לליקויים הנטענים אינם מעניינים אותו. לדידו הוא בודקת הבית על פי השכל הישר, והתקנים מבחינתו הינם בבחינת המלצה בלבד.

האם הדין עמו?

חוק המכר דירות קובע בסעיף 4 שבו כי מוכר אשר מסר דירה כאשר כל דבר שבה שונה מן האמור במפרט הטכני, בתקן רשמי או בתקנות הבניה לא קיים את חיוביו כלפי הקונה. ראו –

סעיף 4 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973

"אי-התאמה"

(תיקונים: התש"ן, התשע"א)

(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן - תקופת הבדק לאי–התאמה יסודית), התגלתה אי–התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי–ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(5) התגלתה אי–התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי–התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.

(ג) לענין סעיף זה -

"אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק."

כלומר, מקום בו המוכר מוסר דירה כשיש בה סטיות מן המפרט הטכני, מתקן ישראלי רשמי או תקנות הבניה הרי הוא לא קיים את התחייבויותיו כלפי הקונה והוא מפר חוזה עמו.

לשון אחר, אותו מומחה מטעם בית משפט אשר התייחס בזלזול לבנייה בניגוד לתקן טעה. קיימת חובה חוקית מחייבת שלא ניתן להתנות עליה על הקבלן לבנות על פי תקן רשמי.

התקנים הישראליים מתחלקים לכאלה שהם תקנים רשמיים וכאלה שלא. נשאלת השאלה מה הדין כאשר הקבלן בונה בניגוד לתקן רגיל ולא רשמי, האם גם אז מדובר באי התאמה כמשמעה בסעיף 4 לחוק המכר דירות ?

כבר ראינו שחובת הקבלן הינה לבנות לפי המפרט הטכני.

עיון בטופס המפרט הטכני על פי חוק המכר דירות מגלה שבסעיף 8 ב' למפרט נאמר:

"כל המוצרים והמלאכות יהיו לפי דרישות התקן הישראלי אם יש כזה."

כלומר המפרט הטכני דורש התאמה לתקן הישראלי ללא שום קשר לכך אם מדובר בתקן רשמי אם לאו. לשון אחר, בנייה בניגוד לתקן רגיל ולא רשמי הינה בנייה בניגוד למפרט הטכני ולפיכך מדובר גם כאן באי התאמה שהיא כאמור הפרת חוזה מטעמו של הקבלן.

גישה זו של מומחי בית משפט אשר דוחים בקש את ההוראות המחייבות של התקנים והתקנות נדון בבית משפט מחוזי בתל אביב בפסק דין של כב' השופטת ברון אשר העביר בקורת קשה על גישה זו וקבע–

תא (תל-אביב-יפו) 922/95 - סלומון שמואל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בעמ, תק-מח 2003(2), 4159(28/05/2003)

"מצד שני, דעתי אינה נוחה מהערכותיו של המהנדס פריידלין במספר נושאים שבהם נתן פירוש מוטעה להוראות הדין החלות על בנייה למגורים.

המהנדס פריידלין מתייחס להוראות הדין כאילו היו בגדר המלצות ולא כאל הוראות מחייבות.

אחד מהליקויים הנטענים ע"י התובעים הוא גודל בלתי מספיק של החלונות בחדרי השירות בדירותיהם בבניין.

בסעיף 2.21 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה ( "בקשה להיתר תנאיו ואגרות") התש"ל-1970, (להלן: "התקנות") נקבע כי:

"לא יפחת שטחם הכולל של החלונות בחדר שירות למעט חדר ארונות - שאין חובה באיורורו מ - 10% (עשרה אחוזים), משטח רצפת החדר או 0.3 מ"ר, הכל לפי הגדול" .

המהנדס פורת מדד את החלונות בחדרי השירות בדירות התובעים בבניין, ומצא כי שטחם קטן מהנדרש בתקנות.

המהנדס פריידלין, אינו חולק על נכונות המדידות של המהנדס פורת , אך סבור כי יש למדוד את הפתחים בין חלקי שלד הבניין ללא המסגרות (המשקופים).

לפי נוסח ההוראות שבתקנות עולה כי מחוקק המשנה התכוון להבטיח שגודל הפתח יאפשר איוורור טבעי של חדרי שירותים, בדירות מגורים.

בגוף התקנון מופיעות המילים "חובה באיורורו" .

התקנה פותחת במילים "לא יפחת שטחם"

מכיוון שהמסגרות שמרכיבים בפתחי החלונות מקטינות את השטח שניתן לפתוח לצרכי איוורור, חובה על פי התקנה להביא את המסגרות בחישוב שטח החלון.

מהאמור מתחייבות שתי מסקנות -

א. יש למדוד את שטח הפתחים - בין המסגרות, כגירסתו של המהנדס פורת, כדי לקבוע אם הפתח לאיוורור מתאים לדרישת התקנה;

ב. מידת הפתח כפי שנקבעה בתקנה הנדונה, הינה בבחינת דרישה מחייבת ולא המלצה. אין על פי התקנות איסור לבנות פתח העולה על המינימום הקבוע בתקנה, אולם אסור לבנות פתחים בחדרי שירות ששטחם קטן מהקבוע.

נושא אחר עליו מתלוננים התובעים, הינו גובה המעקה במרפסות הכביסה שבדירותיהם.

המהנדס פורת, קבע כי המעקות במרפסות בדירות התובעים נמוכות במספר סנטימטרים מ - 105 ס"מ, הגובה הנדרש על פי התקנות.

המומחה מטעם ביהמ"ש סבור כי לדעתו די בגובה 102 ס"מ גובה המעקות בדירותיהם של התובעים.

משקבע מחוקק המשנה בתקנות את גובה המעקות, אין זה מתפקידו או מסמכותו של ביהמ"ש לקבוע את הגובה הנדרש משיקולי בטיחותם של המשתמשים במרפסות הכביסה. משום כך אין בכלל רלוונטיות לדעתו, של מומחה ולו גם מומחה מטעם ביהמ"ש.

בחקירתו של המהנדס פריידלין התברר כי הוא מתייחס להוראה שבתקנות, בדבר גובה המעקות, כאילו מדובר בהמלצה ולא היא. המידות הקבועות בתקנות, הינן מידות מינימום מחייבות.

האמור לעיל בדבר תוקפן המחייב של התקנות נכון גם לעניין מזקף הראש במהלך המדרגות.

על פי התקנות, נדרש מינימום 210 ס"מ גובה, למזקף הראש.

המהנדס פורת מצא שבבניין הנדון גובה מזקף הראש במהלך המדרגות העליון הוא 204 ס"מ, המהנדס פריידלין קבע כי הגובה הוא 205 ס"מ.

נאמן לגישתו העקרונית, אין המהנדס פריידלין מתייחס לדרישת התקנות כדרישה מחייבת. לפיכך הוא סבור, שאין דין המהלך העליון כדין המהלכים האחרים. בעוד שבכל מהלכי המדרגות משתמשים כל הבאים לבניין, שונה לדעתו המהלך העליון, שבו משתמשים רק אלו העולים לגג.

לדעת המהנדס פריידלין, רק לאנשי תחזוקה עניין להגיע לגג הבית.

חזקה על אנשי תחזוקה שהם מודעים לסכנה של מהלך נמוך ולפיכך הוא אינו רואה פגם בכך שהמהלך העליון נמוך מכפי הקבוע בתקנות.

אין ממש במסקנתו של המהנדס פריידלין כי רק אנשי תחזוקה עולים לגג הבית.

בעניין מודעות אנשי תחזוקה לסכנה בשל נומך התקרה, חזקה על בוניי בניינים שהם מקיימים את דרישות החוק ובונים מהלכי מדרגות בגובה הנדרש בחוק.

לפיכך אנשי תחזוקה המבקרים בבניינים רבים אינם רגילים ואינם מודעים לחריגה מדרישת החוק.

המהנדס פריידלין הסכים לדעתו של המהנדס פורת כי בפועל אין אפשרות לתקן את הסטייה הנזכרת, כי בריכת המים המותקנת מעל מהלך המדרגות העליון מונעת אפשרות של ביצוע עבודות הגבהה.

הפגם הזה כמו פתחי החלונות בחדרי השירות, הם בגדר ליקויים שמצדיקים חיוב בפיצוי בשל ירידת ערך."

יש להדגיש כי חרף ההלכה שרק במקרים נדירים סוטה בית משפט מקביעות של המומחה אותו הוא מינה בחר כאן, בית משפט מחוזי, לקבוע אחרת. בית המשפט ראה בעין שאינה יפה את גישתו של מומחה בית המשפט שסטה מהוראות התקנות והתקנים ובחר באופן יוצא דופן וחריג לפסוק אחרת ממסקנות אותם מומחים תוך עמידה והקפדה על הוראות המחייבות של תקני הבנייה השונים.